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          罕見!深圳土拍下調住房銷售限價,傳遞啥信號?

          2021-08-31 16:23:07旭隆

          8月29日,深圳今年第二批集中供地重新掛牌,并公布今年第二次集中土拍的時間為9月28日。22宗地塊終于返場,總用地面積約83.4公頃。

          二度亮相的地塊不變,土拍規則卻從強化“房地聯動”、嚴格市場準入、優化競價方式等多方面進行了優化調整。

          房地聯動,“住房銷售限價下調”引關注

          深圳此次政策明確,本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等,通過價格引導進一步穩定市場購房預期。

          在圈內有著“炒房第一城”稱號的深圳,“面包”房價一直炙手可熱,“面粉”地價的情況也備受關注。此前的8月6日,深圳公共資源交易中心發布《土地使用權出讓補充公告》宣布原本定于8月9日出讓的這批宅地中止。

          公告并未對此次深圳土拍中止說明具體原因,只是以“為穩妥推進居住用地集中掛牌交易組織工作”作了簡單回應。業內分析則普遍認為此舉或為規范拍地機制留出空間。

          如今新一輪土拍政策塵埃落定,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此類規定值得肯定,也進一步體現了限價政策繼續從緊從嚴的導向。

          “過去全國各地都有各類限價政策,但是深圳顯然不滿足既有的限價政策,在既有基礎上進一步調低限價的價格線,也使得穩房價的工作進一步鞏固,進一步促進價格的穩定。”嚴躍進說。

          控馬甲、控競買數量,土拍調控更詳細

          除了進一步下調住房銷售限價,此次政策對于房企的土地限購也出臺了更為細致的內容。

          聯合拿地方面,政策明確聯合拿地各方都應該具備房地產開發資質的要求;同時對于此次拿地的房企,最多只能競得3宗地。

          “這一方面能限制一些金融機構參與聯合拿地的動作;另一方面,房企也不可能無拘無束地獲得更多的地塊。”嚴躍進指出,這兩個規定是深圳首創,進一步體現了深圳在房企購地限購方面的政策越做越細,值得全國其他城市的學習。

          同時,政策提出嚴查房企購地資金來源,確保房企使用合規自有資金購地;禁止企業以馬甲形式圍標等。

          另,政策還要求優化土地競價方式,大力發展租賃住房,嚴格限制土地溢價,地塊溢價率上限統一由45%降至15%等。“在保持掛牌起始價不變的基礎上,超溢價就搖號,這在一定程度上保護了房企利益,防止過度競爭。”中指研究院深圳分院研究總監童曉玲表示。

          未來深圳新房價格有望下降

          對于深圳的這一系列土拍新舉動,“從此,深圳房價的邏輯有了本質變化,‘面粉貴過面包’以及‘面粉漲價帶動面包漲價’的現象或將改變,深圳未來房價將在相當一段長時間維持穩定。”童曉玲分析道。

          廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為具有很強的信號意義,未來深圳新房價格有望下降。

          “在新房全面限價、價格審批比較嚴格的情況下,此次供地意味著深圳建立起‘地價-房價’聯動控制的商品房新模式,房價地價進入全面管控階段;同時考慮到二手房價格管控情況,新房和二手房價格聯動控制的價格形成機制,價格再次反彈的可能性大大降低。”李宇嘉表示。

          除了深圳,廣州、杭州兩地近日也發布第二批集中供地掛牌出讓公告,相較于第一次集中供地,從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。而從此前合肥、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看,也均從上述幾方面進行了升級。

          調整了規則后,第二輪“雙集中”供地的效果將在未來得以揭曉。

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